恒大史上最大购房优惠会产生鲶鱼效应吗？
（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）
“从2月13日开始，三天时间通过恒房通认购套，总价值约亿元，全国多个楼盘均有认购，其中最高的一个楼盘认购套。”2月16日，恒大集团副总裁刘雪飞在恒大集团全面实施网上销售的新闻发布会上表示。他还表示，恒大集团计划将在2月18日启动特大优惠的购房活动，估计这将是恒大历史上最大的优惠。预计未来几天，恒大的网上认购套数会超过10万套。
刘雪飞的这番话，是基于恒大的一次网上营销。2月13日，恒大集团宣布，即日起至2月29日，购房者只需在“恒房通”平台线上缴纳元定金并签署《商品房网上认购书》即可预定房源，并承诺购房者会以最低价购买到房产。此外，自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起，至办理入住手续的任何时间，购房者均可享有无理由退房权利。自签署《商品房买卖合同》之日起至5月10日，购房者享有最低价购房权益，如购买楼盘价格下调，可获补差价。
应当说，恒大的这一行动，等于是给沉闷的房地产市场一次当头棒喝。因为，原本就已经十分低迷的市场，本想借着春节大批外出务工人员回乡置业，能够有点看头、有点收获、有所表现。可是，一场突如其来的疫情，不仅彻底冲垮了整个楼市行情，更是让低迷的楼市彻底无声，成交量下降95%以上。对本就资金链很紧张的开发企业来说，无疑是雪上加霜，相当一部分房企可能难以维继了。
虽然无锡、西安、上海、浙江等地相继出台了房企新*，从暂缓土地出让金、暂缓贷款偿付、预售等多个维度，给予了房地产企业极大的关怀和支持，并要求银行对房企不得盲目抽贷、断贷、压贷，以缓解企业流动性困难。但是，这一切都只能治标，不能治本，只能缓解一时的矛盾，却无法解决房地产企业的生存问题。房地产企业最严峻的问题，就是市场低迷带来的资金链紧绷、财务成本急剧上升。如果继续死杠房价，资金矛盾就永远无法解决。因为，就目前的实际情况而言，房地产企业再困难，管理层也不会通过放松楼市调控来解决，不可能在金融*策上向房地产企业倾斜。“房住不炒”的定位不会改变，因城施策、分类调控的要求也不会改变，稳定房价的目标更不会改变。可以改变的，只有开发企业降价售房、回笼资金、缓解资金紧张矛盾。
毫无疑问，恒大的这次史上最大购房优惠，可能是房地产市场新的拐点的到来，亦即开发企业必须转向降价售房了，不能再与购房者进行利益博弈。真正的利益博弈，应当是在售房后的服务上。亦即谁的服务好，获得市场的空间就大，企业运行风险就小。否则，就有可能在新一轮的市场竞争中被淘汰。这也意味着，房地产市场的又一次洗牌，可能会在新冠肺炎疫情中提前到来。
作为目前房地产市场实力最强的企业之一，恒大的此次降价售房，很难用鲶鱼来形容。因为，用鲶鱼来形容恒大，有点委屈。但是，史上最大购房优惠的行为，又切切实实会产生鲶鱼效应，或者说倒逼作用，迫使其他开发企业也必须跟着采取降价措施。至于方式方法，则可以由开发企业自己决定。如果不跟行，那就只有一种结果——等死。
问题的关键在于，像恒大、碧桂园、融创、万科、保利等大型开发企业，降价是有资本有条件有承受能力的，也是能够承受的，即便亏掉一些，也不会产生大的风险。可是，对那些中小开发企业来说，原本就已经没有多少利润空间了，如果大幅度地降价售房，就极有可能出现亏损现象。这对这些开发企业来说，无疑是致命的。但是，如果不跟随降价，那只有等待死亡。孰轻孰重，只有他们自己选择了。
早在一两年前，就已经有业内人士预测，房地产市场将迎来一场大洗牌。但是，由于市场行情出现过几波小变动。因此，也就让洗牌格局一直没有形成。此次疫情，或许就是迫使房地产市场大洗牌的最重要砝码了。而恒大的这次大力度降价促销，则是把大洗牌狠狠地向前推了一把。紧接着，碧桂园等大型房企，也决不会在一旁看热闹，而是会借着恒大的力量，继续发力、继续加压，那么，新一轮房地产市场大洗牌很快就将到来。等待中小开发企业的，只能跟风降价，并移步大型开发企业身边，请求保护，成为被收购对象。一边售房、一边售企，或将成为未来一段时间房地产市场的一道新的风景。何去何从，需要开发企业认真思考、仔细掂量。不然，会鸡飞蛋打、啥也没有。
恒大集团的这把火，烧得及时，不仅可以烧死新冠病毒，也能烧死房地产市场不该存在的太多小房企，从而让房地产市场能够更加规范、健康与有序，避免出现不健康状况，避免再出现房价持续上涨问题。尤其是格局改变以后，能够让住房租赁市场在大房企主导下，有好的发展与表现，从根本上解决广大居民的住房问题。
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