中科白癜风医院让天下无白 https://m-mip.39.net/baidianfeng/mipso_7637330.html文｜刘伟
曾“咬死”物业不上市的融创、恒大都先后递交了招股书，TOP5里唯有万科仍按兵不动。
面对外界的猜测，万科始终保持否定的态度。
在刚刚过去的8月28日业绩会上，万科执行副总裁、首席运营官王海武再一次重申，万科的物业及商业板块，目前没有分拆上市的计划。
从业绩来看，万科物业早已具备上市的条件，甚至可以与碧桂园一较高下。
财报显示，年上半年，万科物业实现营业收入67.0亿元，同比增长26.8%，其中55%来自于万科以外的项目。截至6月底已接管面积5.2亿平方米，累计签约建筑面积6.8亿平方米。
对于万科物业为何不上市，一位接近万科的业内人士在接受中国房地产报记者采访时表示：“有两个可能：一、目前的规模仍未达到万科理想，千亿应该是条基础线；二、万科可能要讲的不仅仅是物业的故事。”
保持距离
早在年的中期业绩报告会上，万科管理层曾透露，未来将加大物业方面探索，拟拆分万科物业上市。
年9月25日，万科集团副总裁、万科物业发展有限公司首席执行官朱保全在万科物业睿服务3.0发布会上向媒体透露，万科物业与万科集团已经完成业务分拆。朱保全同时表示，万科物业上市是*策时机问题。
作为万科物业的实际掌舵者，朱保全的发展思路也与众不同。他表示，相对于单一的思考从资本市场拿钱，和从业主那里收更多的物业费，或者是“羊毛出在猪身上”少收物业费的模式，朱保全更加强调“物业公司的本质是把钱花出去”。
“物业费的缴纳相当于业主众筹了一笔钱，委托给第三方去花掉，花掉之后要负责把秩序、环境、设备都打理好。”朱保全认为，物业的本质不是在业主那里挣了多少钱，而是把业主缴纳的钱花好，这构成了业主聘请一家物业公司的根源。
到了年12月，万科董事会主席郁亮却表示，要刻意让万科物业与资本市场保持距离，因为“怕资本市场把我们引导坏了”。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜在受访时表示，一家公司上市以后，为了维护股价，需要保持业绩的持续增长，这样就会对运营的短期绩效带来较大的压力，导致企业经营活动基于对即期绩效的追求而发生一定程度上的短期化现象，也就是通常所说的上市公司被资本市场“绑架”的意思。未上市公司因为并不面对即期绩效的压力，可以在经营方面更好地着眼于企业的长期发展，这也是私营公司的优势所在。
年报数据显示，年，万科物业实现营业收入亿元，同比增长29.7%，累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%；新拓展项目的年饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）54.06亿元，同比增长33.13%。
如此业绩之下，郁亮在年股东大会依然表示，万科物业暂时没有上市计划，或者说在相当长一段时间之内没有上市计划。
万科的资金状况尚无压力，暂不需要分拆物业公司上市来作另一个融资平台。另外，暂不上市也有利于万科物业的经营管理更为从容和策应地产板块的业绩管理，柏文喜认为。
不上市的万科物业并没有停止扩张步伐。今年7月31日，万科物业与戴德梁行成立的合资公司万物梁行正式发布中英文名。
据官方披露，截至目前，万物梁行在大中华区管理已超个商写项目，服务客户包括腾讯、阿里巴巴、华为等知名企业。
不仅仅是物业的故事
根据万科财报，物业服务是万科的主营业务之一，年万科物业在财务上与万科集团独立，并于年启动完全市场化战略。
年，万科实现物业服务营业收入98亿元，同比增长33%。成为国内首家营收近百亿的物业公司。年7月，万科物业以首次公开募股定价方式购买戴德梁行4.9%的股份，成为其第四大战略股东。在万科看来，这是物业对接国际市场的标志。
目前，万科物业业务布局已涵盖住宅物业、商企物业服务、开发商服务、社区资产服务、智能科技服务和社区生活服务六大板块。
在目前的最新业务划分中，万科把多业务、发展比较成熟的业务单元叫BG，包括传统四大区域和物业，可见物业板块的重要性。
“为什么很多房企的物业公司都分拆上市但万科物业迟迟没有上市？如果万科物业以一个传统物业公司的模式上市，我是一定不会同意的。”在年的一次媒体会上，郁亮表示，一定要等到万科物业成为城市服务商，区别于传统的物业公司，才会让其上市。
从万科自身的角度出发，万科认为现在还不适宜将物业板块变成一家公众公司。因为在生活服务领域还没有一个真正创新的企业，上市的物业公司支撑股价的还是传统物业收入，非物业收入还是很少。
安恒泰物业常务副总经理王帅在接受采访时称，目前，传统物业企业的营收主要还是来自物业服务费的收入。但在不同阶段，依然有包括万科物业在内的企业在不断探索增值服务。它们的主要运作模式有两类，一类是基于物业传统服务在空间和人群上的延伸和拓展，比如“老房管”维修服务、家*、中介服务等。另一类是基于社区O2O的商业运营，即电商与物业在社区最后一公里的融合运营。
相对传统物业服务，增值服务利润率相对较高，有些企业已经基本是各占一半了，但王帅认为，增值服务的提供不能忽略物业基础服务的底层逻辑，不能舍本逐末，首先要做好服务，然后才是运营。
万科物业一直以来都在引领行业发展。在如今热热闹闹的物业企业上市潮中，万科是冷静地下一盘大棋。头部物业服务企业凭借精细化的管理服务和成熟的品质体系管控，和城市服务原有市场主体相比具有一定的比较优势，这可能会形成撬动死水的鲶鱼效应，王帅分析认为。
王帅表示，万科只是暂时没事上市而已，完成华丽变身之后，一定会成为资本市场的宠儿，预计上市就能超过目前已上市物业企业最高的千亿市值。
责任编辑：康康
审读：戴士潮
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